[业主评论] 物业“关于更换户内水表的通知” 曲解法规
取消IC卡水表功能应取得业主共同决定，否则侵权。
[价格听证] 组织社区听证会，物业服务可规范
物业合同签订后，物业费的上调就很困难，但是随着社会服务成本的上涨，物业公司面临挑战，降低服务质量，减少服务项目会引来业主不满。服务价格上调的依据是否合理必须得到业主的认同，创立社区价格听证会制度会是一种途径。关键在于物业公司要有诚意。万泉新新家园校车服务价格听证会值得业内人士关注。（详细报道见P4-P6）。
[社区公益] 万泉新新希望小学在筹建
万泉新新家园业委会组织业主和居民，通过中国青基会已完成向四川灾区捐款15.5万元人民币，开始用于筹建万泉新新希望小学。
[社区文化] 万泉新新社区奥林匹克组委会（筹备中）
关于组办“万泉新新奥林匹克滑板赛”的倡议
北京奥运会结束了，把奥运精神留给孩子，把奥林匹克留在社区。孩子们有个梦想，滑板也会成为奥运金牌项目，从今天开始…
[社区民主] 行政复议决定,支持业主自治
北京市海淀区人民政府2008年8月裁定；海淀区建设委员会、海淀街道办事处有违业主自治的基本原则，行政行为明显不当。决定撤销 俩单位联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。此案已作为北京市典型案例，市建委邀请市高法院共同研究。
社区问题专家感言：“中国社区民主一小步，中国社会民主一大步！”此行政复议决定书有示范意义，很值得一读。
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[业主评论]
更换水表应取得 “业主共同决定”
——评“关于更换户内水表的通知”
2008年9月26日，万通物业公司在小区公告栏公示了“关于更换户内水表的通知”（此通知的落款时间是；2008-9-22）。该通知的主要内容是2008年10月8日起物业公司开始更换业主户内的自来水表，将业主家中的IC卡智能水表（价格500元/个）更换为普通机械水表（价格50元/个，由发展商付款）物业公司将停止代收水费的服务，今后改由自来水公司，上门入户查抄水表……
看到通知后多数业主的第一反映是; 如果今后由生人敲门入户查抄水表，即扰民，且会增加本小区的不安全因素。
业主汪先生说；“ 这个通知如果实施，本小区的物业服务标准大大降低，与普通居民楼没有什么区别了。现在2.4元/月（每平米）的物业收费，是否也应降到与普通居民楼相同的标准呢？”
部分业主认为；本小区的智能水表计费系统（包括业主户内的IC卡水表或远程电子水表及物业办公室的计算机结算软硬件系统）是本小区智能化服务的基本设施，是全体业主的共有资产。购房时发展商卖给业主的产品功能包括智能化四表系统（冷水、热水、天然气和电表均是智能化抄表），如果要改变共有设施的功能要经过业主委员会 召集业主大会，由业主共同决定，才有效。上述三个单位的通知对业主没有约束力，业主可以拒绝 将 IC卡水表更换为机械水表。
据调查，与电表、天然气表不同的是本市的自来水公司尚未从技术手段上实现统一的（预收费）IC卡银行缴费标准化服务。所以智能水表用户只能由各小区的物业公司代管代收，且不能加收手续费。因此，一些物业公司认为代管代收无利可图，所以希望改为机械水表后转给自来水公司入户抄表，这样可以减少物业公司相应的人力服务，进而降低成本，减少麻烦和负担。
据一份“发改委”的研究报告指出，在电费、水费的构成中，有约30%是计费成本，即电力公司、自来水公司的电费、水费的成本构成中包括了计量设备的维护费、折旧费和计费的人力成本等。因此才有国务院2003年发布的《物业管理条例》第45条的具体规定。
但是，万通物业公司公告的“关于更换户内水表的通知”中没有完整的引用《物业管理条例》第45条的全文，而是断章取义的引用了第一段，是误导业主曲解法规的行为。
现将《物业管理条例》第45条的全文引述如下：
"物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用."
由此可见《物业管理条例》第45条的实质是防止在公用事业取费标准上物业企业再次加收额外费用，是对物业服务企业接受委托代收相关费用的制约性规定。
本小区建成后，发展商将小区的公用设施委托或转移给了物业服务公司和社会公用事业相关部门，因此，这些设备的日常维护也由相关部门负责。如电力和天然气计费表，由银行的IC卡系统结算，这些计量设备的维护和更新也由电力公司，天然气公司负责。而水表（含热水表）、供暖设施等均由物业公司负责维护并提供代收费服务。这些服务是物业服务合同中的重要和最基本的组成部分，物业公司放弃这部分服务，又不能找到同等服务标准提供者取代，可视为对物业服务合同的违约行为。业委会应当重新核算物业费收费标准，修改物业服务合同。
小常识：关于公用事业收费社会化与社区化
公用事业收费走向社会化专业化，这是国家鼓励的方向。电力和天然气已完成了社会化服务体系建设（银行支持电力和燃气的IC卡预收费结算）。但自来水收费目前只能社区化,（即由小区物业代为收费）银行不支持IC卡方式的水费预售。
在高档住宅小区自来水公司实行抄表到户，但不能入户扰民，否则就不是智能化小区，而是普通住宅。这就要求智能化小区的物业公司提供相应的代收费服务，并在银行设立小区水费预收独立账户。
将来自来水公司认定的IC卡表与银行系统联网后，才能实现用水收费社区化转为社会化服务，IC卡水表的维护和折旧也应当由自来水公司直接负责。
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[价格听证]
班车涨价带来的纠纷与调节机制
——关于社区听证会制度探讨
从中海物业时代（2000年）开始，万泉新新家园物业公司承诺开展一项非盈利性的班车服务，即每天向北大附小发出接送孩子的定时班车，发展商负责配备了一台面包车。 8年来这项服务一直受到万泉小业主和家长们的肯定和欢迎。过去关于班车费用物业公司承诺只收成本，并可适当补贴，校车是本社区的公益性质的便民服务。
万通物业公司进入本小区后，承诺继续做好校车服务，决不低于中海物业公司的各项服务标准和质量。而300元/月（每人）的班车费也是2007年9月物业公司经理和家长代表共同协商达成一致的收费标准。
但从2008年9月1日新学期开学，物业公司通知73户家长提高班车收费标准为400元/月（每人），即涨价33%。家长认为适当涨价是可以理解的，但涨价幅度过大依据不足，以国内CPI（消费价格指数）提高6~8%为参考，涨价33%明显不太合理。如果是提高了服务标准应当另行说明清楚，且承租班车的合同谈判应有家长代表或业主委员会参加，毕竟校车服务是本社区的一项非盈利性、公益性和信托性的服务。每一个（提前）登记报名的小区业主的孩子都有权乘坐班车，班车价格应合理透明并接受业主和居民的监督。
为了不影响孩子们上学，部分家长暂时按400元/月（每人） 交了班车费，同时家长们也推选出了代表与物业公司交涉，双方几次交涉没有取得一致意见，9月23日，物业公司向带头的十几户家长代表发出了最后“通牒；如果再不按新标准交费，禁止你们的孩子乘坐校车！”。家长们对此非常气愤！为此部分业主向小区业委会，业主代表大会投诉，要求按照本小区的《议事规则》和《业主公约》组织各方代表召开“班车价格听证会”寻求公平、公正、合理的解决办法。
业主代表大会已向社区居委会，海淀街道办事处通报了上述情况，街道办事处同意指派社区居委会参加“社区听证会”。为公平、公正、合理的解决“校车涨价带来的纠纷”我们将邀请法律专家、财务专家、社区问题专家、业主代表、家长代表和物业公司共同参加听证会，期望本着求大同、存小异的态度，共同找到解决的办法。
万泉新新家园业主代表大秘书处通知
关心“2008校车价格听证会”的家长和业主请从即日起到业主委员会（4-1-101）报名登记。并希望提交书面意见或认同涨价的合理幅度范围（如同意涨价30元，50元，还是70元等具体意见），亦可委托代表参加听证会。听证会的人员组成、召开时间和日程确定后另行通知。（2008-9-26 发稿）
联络人：业主秘书 鲁海霞、周平
电 话：62625901，短信：15801067756
关于班车涨价的社会评论
法律专家认为：
如果物业公司认为校车服务每月补贴几千元，业主还有意见，无利可图。可以根据《物业管理条例》第44条的规定与小区业委会签订物业服务补充协议，规范校车服务行为和性质。
社区问题专家认为：
多年来万泉新新家园物业服务公司提供的班车服务，业主们反映还是比较满意的，业主们希望物业公司继续做好服务。但价格的调整应通过业委会调查相关业主的真实意见，物业公司应通过恳谈会，听证会方式与居民和业主达成一致，不能在无法竞争的业务上垄断价格，不能“一口价”或威胁业主的合法权益。
校车如果是社区的公益性质的便民服务，居民委员会介入更适合。
社区听证会主持人观点：
组织社区听证会，物业服务可规范
物业服务合同签订后，物业费的上调就很困难。但是随着社会服务成本的上涨，物业公司面临挑战，降低服务质量，减少服务项目会引来业主不满。《北京市居住小区物业管理办法》第17条第3款禁止物业企业擅自提高收费标准，因此某些物业服务项目价格上调的依据是否合理必须得到业主的认同。探索社区价格听证会制度是一种规范物业服务价格的途径，关键在于物业公司要有诚意，业主应理性。
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[社区公益] 万泉新新希望小学在筹建
万泉新新家园业委会组织业主和居民，通过中国青少年发展基会已完成向四川灾区捐款15.5万元人民币，开始用于筹建万泉新新希望小学。欢迎业主和居民继续捐款，捐款3000元以上的业主可获赠希望小学中公共设施的属名或命名机会。（小鲁：62625901）
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[社区文化] 关于组办“万泉新新奥林匹克滑板赛”的倡议
北京奥运会结束了，在孩子们的心中留下了无限多的美好印象和向往，大家依依不舍。为了让奥运精神化为全民健身和向上的行动，留下奥林匹克 增进孩子们的团队精神和友谊。应孩子们的请求，万泉新新爱心俱乐部决定将组办一次社区儿童奥林匹克滑板大赛运动会。
参赛选手：6岁~16岁 少年儿童
比赛项目：3 x 60m和4 x 100m接力赛 、500m速滑赛。
欢迎准备参赛的选手、家长和志愿者到业委会报名，（留下联络方式）并积极训练，备战首届社区奥运会。欢迎志愿者和家长参加社区奥林匹克（滑板赛）组委会，设计规则，指导孩子训练。并分工落实赞助单位，（中国银行北京分行和某滑板企业已有意向）。
欢迎社区居民和志愿者献计献策，小朋友积极捐献玩具奖品，为举办一次有意义和有特色的社区儿童奥运会贡献热情和智慧！
万泉新新的孩子们有个梦想，“滑板运动有一天也会成为国际奥运会金牌项目”，从今天开始我们行动，把奥林匹克留在社区,还有游泳、飞镖、象棋。。。社区单项奥赛也在筹备之中。
联络人：业主秘书 鲁海霞、吕岩、
电 话：62625901，短信：13693057439
电 邮: wq@8j8j.org
北京万泉新新爱心俱乐部
万泉社区奥林匹克组委会（筹）
2008-9-28
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[社区民主与法制] 行政复议决定,支持业主自治
[本刊述评]北京市海淀区人民政府2008年8月22日裁定；海淀区建设委员会、海淀街道办事处有违业主自治的基本原则，行政行为明显不当。决定撤销俩单位联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。此案已作为北京市典型案例，市建委邀请市高法院共同研究……
社区问题专家感言：“中国社区民主一小步，中国社会民主一大步！”此行政复议决定书有示范意义和历史价值，值得一读。
北京市海淀区人民政府
行政复议决定书
海政复决字[2008]28号
申 请 人：北京市海淀区万泉新新家园业主代表（72人）
被申请人：北京市海淀区建设委员会
法定代表人: 张强，主任。
被申请人：北京市海淀区人民政府海淀街道办事处
法定代表人: 冯志军，主任。
第 三 人：周先生、王先生 ，业委会委员
北京市海淀区万泉新新家园业主委员会
申请人: 不服被申请人北京市海淀区建设委员会（以下简称海淀建委）、北京市海淀区人民政府海淀街道办事处（以下简称海淀街道）2008年4月30日联合发布《万泉新新家园第二届业主委员会换届选
举办法》，于2008年5月28日向本机关申请行政复议，本机关依法立案审理。周 xx、王 xx与本案具体行政行为存在利害关系，申请作为第三人参加本行政复议，本机关予以准许。本案现已审理完毕。
申请人请求：撤销被申请人北京市海淀区建设委员会、北京海淀区人民政府海淀街道办事处2008年4月30日联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。
申请人称：2007年12月，万泉新新家园小区业主大会根据《物权法》、《物业管理条例》，制定并通过了《万泉新新家园业主公约》、《万泉新新家园业主投票和机构选举办法》、《万泉新新家园业主大会议事规则》等文件，选举产生了万泉新新家园第二届业主委员会。2008年1月26日，万泉新新家园小区向被申请人申请备案。 2008年4月30日，两被申请人联合发布《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》，强行指定由居委会重新组织召开业主大会，再次选举第二届业主委员会。申请人认为，万泉新新家园小区业主大会会议形式及决定合法有效，依法应予保护；二被申请人联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》没有法律依据，属于违法具体行政行为，应予撤销，理由如下：《物业管理条例》第12条规定了业主大会会议的两种形式，即集体讨论或书面征求意见。万泉新新家园采用了书面征求意见的形式召开，符合法律规定。《物业管理条例》第11条规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员。第12条第3款规定了制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。万泉新新家园小区业主大会会议采用书面征求意见的形式，获得超过全体业主71%的书面同意，修改了业主大会议事规则和管理规约；更换了业主委员会成员，完全符合上述法律规定。因此，本次业主大会会议无论从形式上还是做出的决定内容上，均合法有效。根据《物业管理条例》第16条的备案规定，新一届业主委员会产生后，也依法履行了备案申请义务。两被申请人滥用职权，联合发布《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》，否定小区业主大会会议做出的决定和选举产生的第二届业主委员会，不仅没有法律依据，而且是用行政手段干预社区自治权的侵权行为，应予纠正。
被申请人海淀建委辩称：《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》是根据《物业管理条例》、《建设部业主大会规程》等制定的。被申请人按照规程第二十八条的规定，认为应当指导万泉新新家园小区业主委员会换届选举工作，督促其尽快召开合法的业主大会。因考虑居委会熟悉小区情况，且法律对指派工作人员换届的具体方式并无明确规定，指派居委会指导换届并不违反法律的规定。《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》票权方面按照《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》第二条第二款的规定予以确定。候选人条件及产生方面根据《关于业主委员会委员资格认定问题请求的复函》、《业主大会规程》第21条予以确定。投票方面根据《物业管理条例》第二十一条、《业主大会规程》第十五、十六条的规定予以确定。备案方面，根据《物业管理条例》第十六条、《业主大会规程》第二十二条的规定予以确定。《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》的具体条款均来自法律规定，适用法律正确。请求复议机关予以维持。
被申请人海淀街道辩称：一、被申请人与海淀建委联合发布《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》是根据《物业管理办法》第十条之规定，履行职责的行为。二、从《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》的内容上看，都是根据《物业管理办法》等法律制定的，完全符合法律规定。《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》未为申请人设立新的权利义务关系，故未侵犯申请人的合法权益。综上，请求区政府驳回申请人的行政复议申请。
第三人(万泉新新家园业主委员会)称：2007年12月，万泉新新家园小区业主大会根据《物权法》、《物业管理条例》和被申请人的指导意见，制定并通过了《万泉新新家园业主公约》、《万泉新新家园业主投票和机构选举办法》、《万泉新新家园业主大会议事规则》等文件，选举产生了第二届业主委员会。2008年1月26日，向被申请人申请备案。2008年3月31日，被申请人发布公告及回函。在没有得到小区业主大会任何授权情况下，2008年4月30日，被申请人又发布了《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》，强行指定由居委会重新组织召开业主大会，再次选举第二届业主委员会。万泉新新家园小区业主大会采用书面征求意见的形式召开，符合法律规定。业主大会会议采用书面征求意见的形式，获得超过全体业主71%的书面同意，修改了业主大会议事规则和管理规约，完全符合法律规定。根据小区实际情况，在前一届业主委员会过期和不履行组织召开换届大会的情况下，按本小区的《议事规则》规定由全体业主推选的业主代表大会组织换届选举是符合公开、公平、公正、原则的合法有效行为。业主代表大会制度是本小区的内部管理规约，自全体业主表决通过起依法生效，无须任何行政部门审批。作为一项民主自治制度写入《议事规则》和《业主管理公约》之中，被申请人海淀建委曾明确肯定过，并于2007年11月22日在本小区召开换届选举业主大会期间回函给予了指导和支持。小区全体业主共同决定修改《议事规则》、《业主管理公约》的备案是公示性和告知性备案，内容没有违反法律规定，是居民自治权利范围。我国立法机关和本市人民代表大会尚未出台业主委员会及其业主大会（业主代表大会）制度的法定备案程序。海淀建委2008年3月28日发出的公函和3月31日发布的公告中关于不符合法定备案程序的文字表述不当，给海淀街道和居委会一个错误的指导意见。海淀建委作为行业主管部门捏造法定备案程序是严重的错误，影响恶劣，这种表述必须纠正。海淀建委前后两封回函自相矛盾，反映了对工作不负责任和玩忽职守。已造成小区的混乱和全体当先业主代表权益和精神损失。《公告》中的第二段内容迟到一年之久，是行政不作为。被申请人发布《公告》和《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》否定小区业主大会会议做出的决定和由业主代表组成换届选举委员会选举产生第二届业主委员会的方式，没有法律依据，是用行政手段干预业主自治权的侵权行为，应予纠正。
经查：2008年3月，本案两被申请人联合发布公告。该公告称，万泉新新家园第一届业主委员会任期已于2007年4月28日到期，但直到目前仍未完成换届工作，并认为第一届业主委员会不宜再进行换届选举工作，两被申请人在公告中进而提出四条指导意见：一、由社区居委会负责组织召开业主大会，以书面形式依法选举产生新一届业主委员会。二、从即日起，小区第一届业主委员会停止工作，业主委员会印章停止使用，待选举产生新的业主委员会后，依法进行交接工作。三、现业主委员会办公室作为换届选举工作地点使用，待选举产生新的业主委员会后依法移交。四、希望小区广大业主积极支持和配合社区居委会组织换届工作，认真履行业主的法定权利。2008年4月30日，本案两被申请人联合发布《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。该办法对万泉新新家园第二届业主委员会换届选举工作的实施主体、经费来源、投票权、业主及业委会委员候选人条件、候选人产生、选举方式等做出了规定。
以上事实，有公告证据为证。
本机关认为：业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会换届选举工作应当贯彻业主自治原则，保障业主合法权益。业主委员会委员候选人产生是整个业主委员会委员换届选举工作的重要方面，应充分保障业主参与其中，体现业主共同意志。本案中，两被申请人联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》第八条规定，业主委员会候选人的最终人选，由社区居委会依据本办法在自荐候选人中确定。此条规定的内容缺乏业主有效参与，有违业主自治的基本原则，属于具体行政行为明显不当，应予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定，做出复议决定如下：
撤销被申请人北京市海淀区建设委员会、北京市海淀区人民政府海淀街道办事处2008年4月30日联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。
申请人、第三人如不服复议决定，可以在收到本决定书之日十五日内依照行政诉讼法的规定向人民法院起诉。
北京市海淀区人民政府
（行政复议印章）
二00八年八月二十二日
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